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PHInanzielle Freiheit

Nimm dein Geld in deine Hände!

Da Immobilien nicht mein Fachgebiet sind, habe ich mir für diesen Artikel Hilfe gesucht. Max ist schon seit 15 Jahren in der Immobilienbranche tätig und ist Betriebswirt, Immobilienökonom und diplomierter Sachverständiger. Er bringt also eine Menge Erfahrung und Wissen mit!

Inhalt

Bei der Frage, ob man eine Immobilie kaufen oder mieten soll, hört man oft folgendes: Wer kauft, spart Geld. Wer mietet, nicht. Stimmts oder habe ich recht? Überraschung Nummer 1: Nein, falsch und beides Blödsinn! 

Wenn du dir ein Haus kaufst, kann dies finanzielle Sicherheit bedeuten. Es kann aber auch bedeuten, dass du die vielleicht wichtigste Finanzentscheidung deines Lebens basierend auf einer Annahme gefällt hast, die zwar ein Körnchen Wahrheit enthält. Deshalb ist sie aber noch lange nicht rundum richtig. So wie „Fett ist schlecht für dich“. (Stimmt begrenzt, aber nicht, wenn es z. B. von Nüssen oder Avocados kommt. Und die kannst du dir nur in der Großpackung leisten, wenn du schlaue Finanzentscheidungen triffst!)

Wie triffst du also diese schlauen Finanzentscheidungen? Indem du jedes Argument durch die Kritikerbrille betrachtest, unter dem Mikroskop sezierst und die Einzelteile dann ganz unvoreingenommen auf deine individuelle Situation überträgst. Klingt nach Raketenwissenschaft? Ich verspreche dir: Ist es nicht! 

Im Folgenden machen wir uns gemeinsam auf die Suche nach dem Körnchen Wahrheit in drei Vermutungen:

  • Mieten ist teurer als Kaufen
  • Ein eigenes Haus ist die beste Investition
  • Immobilien werden immer mehr Wert

Übrigens: Hier dreht sich alles um die eine Immobilie, in der du tatsächlich wohnen wirst. Immobilien als reines Investment sind nämlich eine ganz andere Sache!

Bereit? Los geht’s!

Vermutung Nr. 1: Mieten ist teurer als Kaufen

Jedes Kind versteht: Als Mieter „verschenkst“ du jeden Monat Geld an deinen Vermieter. Als Käufer nicht. Immobilienbesitzer sparen sich also jeden Monat Geld. 

Oder? Nein! Auch Käufer haben monatliche Wohnkosten zu bezahlen. Erst einmal das Darlehen, das sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und den Kreditzinsen zusammensetzt. Zweitere werden zuerst beglichen, und zwar 10 bis 12 Jahre lang. Erst dann bezahlst du die eigentliche Immobilie ab – und hörst damit auf, Geld zu verschenken. 

Einmalkosten

Zusätzlich fallen beim Haus- oder Wohnungskauf hohe Einmalkosten wie Steuern, Maklerprovision und Notarkosten an. Sogar wenn dir Oma oder Tante ihre Wohnung vererben, zahlst du extra: nämlich mit der Erbschaftssteuer(Anmerkung: In Österreich gibt es aktuell keine Erbschaftssteuer)

Regelmäßige Kosten

Und dann sind da noch die Betriebs- und Instandhaltungskosten; für Strom, Wasser und Schornsteinfeger zum Beispiel. Einmal-Reparaturen kalkulierst du realistischerweise ebenfalls in die monatlichen Ausgaben ein. Ein neues Garagendach oder eine Fenstersanierung saugt auf einen Schlag fünf- bis zehntausend Euro oder mehr von deinem Konto. Je nach Zustand der Immobilie fallen Reparatur- und laufende Kosten hoch oder niedrig aus – aber sie fallen garantiert an. 

Sie steigern den Wert deines Hauses (und damit dein Eigenkapital) auch nicht. Das Gemeine an der Sache: Im Gegenzug senken sie den Immobilienwert – nämlich dann, wenn sie schlecht oder gar nicht erledigt werden. 

Als Mieter hingegen musst du weder Angst vor ungeplanten Reparaturen haben, noch Haus oder Wohnung in Schuss halten. Der einzige Rechenfaktor: Mietpreis und Betriebskosten werden im Normalfall kontinuierlich höher. Für Hausbesitzer werden nur die Betriebskosten teurer. An beidem ist übrigens die Inflation schuld. 

Und das ist der Punkt, bei dem wir das Körnchen Wahrheit unserer Erstannahme wiederfinden: Bleibst du über einen sehr langen Zeitraum hinweg im selben Zuhause, dann ist kaufen tatsächlich günstiger. Ach, und mit einem sehr langen Zeitraum meine ich nicht 10 oder 20, sondern mindestens 40 Jahre. Zu einem frühen Ruhestand in Griechenland passt der Immobilienkauf also nur in den seltensten Fällen.

Vermutung Nr. 2: Immobilien sind die beste Investition

Die nächste Blind-Annahme: Wer Geld auf der hohen Kante hat, investiert am besten in ein Eigenheim. Das ist schlichtweg falsch. Sorry. 

Denn auch andere Investitionsmöglichkeiten sind lukrativ – und passen vielleicht besser zu deiner Lebenssituation. Wow. 

Aktien zum Beispiel haben in der Regel eine steilere Wertsteigerung als Immobilien. Sie können breit gestreut werden (weniger Risiko als ein Haus, das z. B. über Nacht abbrennen könnte). Und dein Kapital ist schnell verfügbar, wenn du es in einer Notsituation brauchst. 

Im Gegensatz dazu sind Immobilien eine sehr träge Investition (rasch kaufen und mit Gewinn weiterverkaufen geht nur in den seltensten Fällen gut). Sie sind aufwandsintensiv (Stichwort Fenster streichen, Garten pflegen, Heizung warten) und haben außerdem keine garantierte Wertsteigerung. Was? Ja, wirklich. Aber dazu kommen wir gleich. 

Opportunitätskosten

Erst gibt’s noch einen Fachbegriff, mit dem du den nächsten Blind-Kauf-Verfechter ganz schnell zum Verstummen bringen kannst: Opportunitätskosten.

Das sind keine tatsächlichen Kosten, sondern Gewinne, die dir entgehen. 

Beispiel gefällig? Du kaufst ein Haus. Jeder Euro, den du hast, fließt in deine neuen vier Wände. Für Wertpapiere bleibt deshalb nichts übrig – statt Apple-Aktien kaufst du dir maximal ein neues iPhone. Der Gewinn, den du als Apple-Investor hättest? Das sind deine Opportunitätskosten. 

Umgekehrt lässt sich dieses Spiel natürlich auch spielen. Sagen wir mal, dein Bruder hat sein Erspartes in die Jobs-Aktien investiert. Deshalb hat er nicht genug flüssiges Kapital, um das Haus neben deinem zu kaufen. Und wenn dein ruhiges Wohnviertel jetzt plötzlich zur Hipster-Hochburg wird und die Wohnpreise so schnell steigen wie die für den Lavendel-Latte im Cafe gegenüber? Dann sind das Opportunitätskosten, die dein Bruder zu tragen hat! Klar soweit? 

Vermutung Nr. 3: Immobilien werden immer mehr Wert

Das ist doch logisch, sagst du jetzt? Immobilien werden natürlich immer mehr Wert? Nope, werden sie nicht! Grundsätzlich steigt der Immobilienwert mit der Inflation (das sind völlig normale rund 2 % pro Jahr). Aber: Die Lage entscheidet, ob du auf einer Goldgrube oder einem Strohhaufen sitzt. 

In manchen Gegenden Deutschlands (besonders in den Metropolregionen und im Süden) steigt die Nachfrage nach Wohnraum – und die Immobilienpreise steigen mit. In anderen Gegenden (z. B. den Bezirken rund um Leipzig, Dresden und Magdeburg) sinkt die Nachfrage. Millionenfrage: Was passiert dann mit den Immobilienpreisen?

Also: Einfach in einer Gegend mit einer steigenden Nachfrage kaufen und ich bin auf der sicheren Seite? Hm, wieder nicht so simpel wie gedacht! In vielen Großstädten lohnt es sich im Moment schlicht nicht, eine Wohnung zu kaufen. Woher ich das weiß? 

Der Kaufpreisfaktor – gerne von Immobilieninvestoren genutzt – verrät es. So berechnest du ihn:

Netto-Kaufpreis / Nettokalt-Jahresmiete

Ist das Ergebnis niedriger als 22, ist die Immobilie eine gute Investition. Bei 22 lohnt sich der Kauf. Und alles über 25 ist zu teuer.

In vielen Großstädten (Berlin, Hamburg, München zum Beispiel) liegt der Kaufpreisfaktor für eine 75 m²-Wohnung bei fast 30. Ergo: Wenn du dich dort zu den hippen Städtern zählen willst, steigst du als Mieter besser aus – sofern du dein Erspartes anderweitig gewinnbringend investierst. 

Also – eher kaufen oder mieten?

Ich habe es zu Beginn schon gesagt, und ich sage es noch mal: Kommt drauf an. Ob du als Käufer oder Mieter besser aussteigst, hängt von deiner individuellen Lebenssituation und deinen Prioritäten ab. Die Frage ob du eine Immobilie kaufen oder mieten sollst, lässt sich also nicht pauschal beantworten.

Willst du flexibel sein und dein Kapital nicht langfristig binden? Oder bist du nicht sicher, wo du in 40 Jahren leben willst? Dann informiere dich über alternative Investitionsmöglichkeiten und berechne verschiedene Szenarien, in denen du die nächsten 5, 10 oder 20 Jahre zur Miete wohnst.

Du weißt genau, wo du für den Rest deines Lebens sein wirst? Dann kalkuliere deine Kosten als Hausbesitzer; für den Kauf, für die nächsten 10, 20, 30 Jahre und so weiter. 

Jetzt erst recht unsicher? Sprich mit Langzeit-Mietern und Käufern, mit deiner Familie oder deinem Partner/Partnerin und vor allem: Lass dir Zeit und überstürze nichts. Du hast schließlich noch dein ganzes Leben, um in deiner Traumwohnung oder deinem Traumhaus zu leben!

Philipp

Philipp

Philipp ist Mitte 20 und am Ende seines Medizinstudiums. Er setzt sich schon seit mehreren Jahren mit den Themen Finanzen und Geldanlage auseinander. 2019 hat Philipp sich dazu entschlossen, einen Blog über diese Themen zu starten, um auch andere Menschen zu motivieren, ihre Finanzen in die eigenen Hände zu nehmen.

4 Antworten

  1. Ich glaube das ist die alte Frage, was besser ist. Ich bin der Meinung bei den aktuellen Zinsen gibt es nichts besseres als kaufen. Nehmen wir mich als Beispiel, auch wenn es nicht repräsentativ ist. Logisch.
    ETW 115m², Kaufdatum 2015, ca. 200.000, Finanzierung 190.000, Zinsen ca. 1,5% = 3.000 Zinsen/Jahr oder 250€ Monat, Tilgung ca. 330€ Monat
    Nebenkosten inkl. Rücklage 300€
    Gesamt: 880€ + 50€ monatlich Steuer = 930€
    Als Mieter in der ETW, fast Neubau, gute Lage, aber im Ruhrgebiet. Sehr konservativ: 7,50 €/m², also gesamt 862,50€+50€ Garage (im Kaufpreis inkludiert)=912,50€
    Hinzu kämen die genannte Nebenkosten abzgl. Rücklage und nicht umlegbare Kosten, also ca. 230€.
    Somit ist die gekaufte Wohnung ca. 180€ günstiger und ich tilge (spare) monatlich 330. Vorteil 500€.
    Durch den Status der ETW sind für Reparaturen am Gebäude die Eigentümer nicht direkt verantwortlich, so dass ich gedanklich keine weiteren Rücklagen bilde.
    Der Eigenkapitaleinsatz war mit ca. 35.000€ für Nebenkosten und Eigenanteil recht gering, bei Anlage mit 10% p.a. also ca. 300€ im Monat, so dass immer noch ein Vorteil von ca. 200€ monatlich verbleibt.
    Zusätzlich habe ich durch die gute Situation in den letzten wohl ca. 30% an Wertzuwachs gesehen. Dies kann man nie vorhersagen, daher bewerte ich diese nicht.

    Nebenbei sehe ich noch zwei weitere Vorteile am Eigentum. 1. kann ich mehr an der Wohnung machen als ich als Mieter könnte und Werteinbauten (Klimaanlage) können später gut mit verkauft werden. 2.gebe ich das „getilgte“ Geld nicht für Konsum aus, wie ich es vielleicht machen würde, wenn ich das Geld sichtbar auf dem Girokonto hätte.

    1. Hey,

      danke für deinen Kommentar!

      In dem Artikel, wird erwähnt, dass es auf diese Frage keine allgemein gültige Antwort gibt. Das kommt immer auf die individuellen Lebensumstände an.

      Zuerst: Gratuliere zu deiner Entscheidung für ein Eigenheim! 🙂
      Das klingt aus der Ferne und ohne Expertise so, als hättest du einen guten Deal gemacht. Ich finde es auch super, dass du hier mit Zahlen argumentiert. Du bist hier aber die Ausnahme. Bei Gesprächen mit anderen Menschen, bekommt man eher das Gefühl, dass „Kaufe anstatt zu mieten“ das 11. Gebot ist. Sachliche Argumente werden in solchen Diskussionen meistens nicht verwendet.

      Das du mit deiner Eigentumswohnung nicht für Reparaturen am Gebäude verantwortlich bist, ist sicher vorteilhaft. Für viele trifft das allerdings nicht zu. Für den Kauf eines ganzen Hausen logischerweise auch nicht. Diese Reparaturen, können langfristig allerdings einiges an Kosten verursachen. Super, wenn du diese, Kosten durch den Status der ETW, nicht selbst tragen musst!

      Ein bisschen anders sehe ich dein Beispiel mit der Anlage des Geldes. Wenn du schaffen würdest die 30.000€ zu durchschnittlich 10% anzulegen, dann ist es natürlich völlig richtig, dass du im ersten Jahr 3.000€ Rendite erzielt hättest. Ab hier muss man dann aber den Zinseszinseffekt beachten. Nach 10 Jahren wäre deine anfängliche Investition von 30.000€ bereits 69.486,32€ wert. Nach 20 Jahren 176.688,50€. Nach 30 sogar 449.280,17€. Die Steuer ist berücksichtigt. Damit das nachvollziehbar ist, kannst du dir hier die Berechnung anschauen.

      Den ersten Punkt sehe ich bedingt so. Wenn du die Wohnung bald wieder verkaufst, kannst du die Klimaanlage sicher noch als Argument für einen höheren Preis verwenden. Die Frage ist wie das Ganze nach 20 oder 30 Jahren ausschaut. Da wird ein potentieller Käufer eher versuchen die Kosten zu drücken, weil er davon ausgehen muss die Klimaanlage demnächst tauschen oder reparieren lassen zu müssen.
      Beim zweiten hast du absolut recht. Gerade für Menschen, die einen gewissen Hang zu Konsum haben, lohnt sich ein Kauf vielleicht wirklich, wenn die Alternative ist, dass man das Geld ansonsten für alles mögliche ausgibt. Die Eigentumswohnung bzw. das Haus dient hier als eine Art „Zwangssparschwein“. Gleichzeitig könnte man aber auch einen ETF-Sparplan einrichten. Das Geld wäre dann zwar immer noch verfügbar, allerdings nicht mehr auf dem Konto. Die Hemmschwelle den ETF zu verkaufen, um Geld für Konsum zu haben, wäre hier also auch etwas höher.

      Abschließend teile ich die Meinung von Max, dem Autor des Artikels. Die Frage, ob sich ein Kauf lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf unzählige Faktoren an, die von Mensch zu Mensch unterschieden. Ein Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist bis zu einem gewissen Grad auch eine „Lifestyle“-Entscheidung. Neben dem Lifestyle ist es aber auch eine Rechensache. So wie das bei dir klingt, hat sich der Kauf tatsächlich gelohnt. Das könnte aber in einer anderen Stadt völlig anders aussehen.

      Ich freue mich für dich, wenn du mit deinem Kauf glücklich bist. 🙂

      Liebe Grüße,
      Philipp

    2. Hallo Nachbar,

      200k für eine ETW der Größe und dann noch als Neubau- wo wohnst du denn? Gratulation zum Schnäppchen!

      Ich habe mal ein schönes Gegenbeispiel. Ich wohne auch im Ruhrgebiet, genauer gesagt in Essen, ganz genau in Rüttenscheid. Wir zahlen 1.200€ Miete im Monat für 100qm, inkl. Stellplatz, Strom und Heizung.

      Eine neue ETW hier in deiner Größe fängt preislich bei einer halben Million an. Plus Kauf-NK, plus laufende NK, Hausgeld usw. Nehme ich also nur den reinen Kaufpreis mit den NK, also 550.000€ und bleche mehr als 38 Jahre lang 1.200€ im Monat, dann habe ich nur die Kaufkosten bezahlt. Da sind noch keine Zinsen drin, kein Strom, kein Wasser, keine Heizung usw. In 38 Jahren bin ich fast 70 und (hoffentlich) in Rente und wohne dann endlich mietfrei in einer dann viel zu großen Wohnung. Wenn ich die dann überhaupt noch habe, weil ich mit 45 die Scheidung einreiche 😀

      Das ist natürlich etwas überspitzt und wenig differenziert (Preissteigerung Immobilie, Anhebung der jetzigen Miete, höhere Kreditrate usw. nicht berücksichtigt) reicht mir aber um (zumindest hier und aktuell) lieber zu mieten.

      Trotzdem möchte ich den Immobilienkauf zur Eigennutzung prinzipiell nicht ausschließen, halte es aber für recht unwahrscheinlich. Der Kauf zur Vermietung reizt mich da schon eher, wobei hier der Reiz für mich ganz klar in dem Hebel durch FK-Nutzung liegt. Allerdings ist gefühlt heute jeder Zweite Immobilieninvestor und daher finde ich den Markt momentan recht leergefegt, glaube aber auch, dass Corona diesen etwas bereinigen wird.

      Viele Grüße aus Essen!

      1. Ich glaube, dass ihr beiden die perfekten Beispiele seid! 🙂

        Während das Kaufen für einen dich richtige Entscheidung ist, eignet es sich für einen anderen gar nicht. Das kommt immer auf die Umstände und die Kosten an.

        Ich wünsche dir weiterhin viel Glück mit deiner Mietwohnung und eine lange Ehe 😉

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