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In Immobilien und Immobilienfonds investieren

Immer wieder liest man davon, dass es eine gute Idee ist, in Immobilien zu investieren. Ist eine Immobilie wirklich ein todsicheres Investment? Welche Möglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren? Sind Immobilienfonds eine gute Idee, um in Immobilien zu investieren? Worauf muss man beim Investieren in Immobilien achten? Werfen wir gemeinsam einen Blick auf die Fragen!
Investieren in Immobilien

Inhalt

Welche Möglichkeiten gibt es, um in Immobilien zu investieren?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Entweder investiert man direkt, oder indirekt. Um indirekt in Immobilien zu investieren, eignen sich beispielsweise Immobilienfonds. Schauen wir uns den Unterschied zwischen direkten und indirekten Investitionen an.

Direktes investieren in Immobilien

Wohnung oder Mehrfamilienhaus

Auf die direkte Investition in eine Immobilie, gehe ich später ausführlich ein. Deshalb werde ich den Abschnitt hier kurz halten.

Der Gedanke hinter einer direkten Investition ist folgender: man nimmt sich einen Kredit bei der Bank und kauft ein Haus, oder eine Wohnung. Die Miete soll die Zins- und Tilgungszahlungen abdecken. Irgendwann ist der Kredit abbezahlt. Dann ist man im Besitz eines Hauses, dass vom Mieter bezahlt wurde.

Klingt in der Theorie ganz gut. Praktisch ist es meistens leider nicht ganz so einfach. Dazu später mehr.

Gewerbeimmobilie

Bei Gewerbeimmobilien handelt es sich um Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude. Sie garantieren langfristige Mieteinnahmen. Mietausfälle sind eher selten, wenn man an große Unternehmen vermietet. Sollte man sich für eine Vermietung an kleinere Firmen entscheiden, häufen sich diese aber. So wird die Rentabilität des Investments gefährdet.

Die Renditen von Gewerbeimmobilien sind im Schnitt höher als bei Wohnimmobilien. Dafür gehen diese mit einem höheren Risiko einher. In eine Gewerbeimmobilie zu investieren bedeutet einen hohen finanziellen Aufwand. Deshalb bin ich der Meinung, dass sich diese Anlage nicht für Privatinvestoren eignet. Aus diesem Grund, werde ich nicht weiter darauf eingehen.

Indirektes Investieren in Immobilien

Geldhaus

Mit Crowdfunding und Crowdinvesting in Immobilien investieren

Über die Grundsätze von Crowdfunding bzw Crowdinvesting, habe ich bereits in einem anderen Blogartikel geschrieben. Generell geht es darum, dass viele Anleger ein teures Projekt finanzieren. So wird beispielsweise Geld eingesammelt, um ein Haus, oder ein Einkaufszentrum zu bauen. Für ihr Geld bekommen die Anleger Zinsen.

Durch die geringen Summen, die für eine Investition notwendig sind, kann man sein Vermögen durch Crowdfunding weit besser streuen, als bei einer direkten Investition. So wird das „Klumpenrisiko“ vermieden.

Darlehen für Crowdfunding Projekte sind “Nachrangdarlehen”. Im Insolvenzfall kommt der Anleger als Letzter an sein Geld. Praktisch bedeutet ein Scheitern des Projekts meist einen Totalverlust. Das Risiko ist hier nicht zu vernachlässigen. Daher eignet sich diese Anlageklasse nicht für sicherheitsorientierte Anleger.

Ich bin kein Fan von Crowdfunding. Deshalb rate ich auch vor dieser Anlageklasse ab, wenn man in Immobilien investieren möchte.

In Immobilienfonds investieren

Immobilienfonds funktionieren ähnlich wie Crowdfunding. Es gibt allerdings wichtige Unterschiede, auf die ich noch eingehen werde. Da das Investieren in Immobilienfonds ein großes Thema ist, werde ich gleich genauer darauf eingehen.

Immobilienaktien

Bei Immobilienaktien läuft es wie bei anderen Wertpapieren. Man kann die Investitionssumme frei wählen. Es werden also keine großen Geldbeträge benötigt, um diese Aktien zu erwerben. Das Kaufen und Verkaufen ist jederzeit möglich. Somit ist man hier als Anleger flexibel.

Wie andere, gehen auch Aktien von Immobilienunternehmen mit entsprechenden Risiken einher. Im schlimmsten Fall mit einem Totalverlust. Wenn du mehr über Aktien wissen möchtest, kannst du hier meinen Blogartikel dazu lesen.

In Immobilienfonds investieren

Bevor wir uns dem direkten Investieren in Immobilien widmen, werfen wir einen Blick auf das indirekte Investieren in Immobilienfonds.

Immobilienfonds eignen sich für Anleger, die in Immobilien investieren, diese aber nicht direkt kaufen wollen. Ein Fonds sammelt und investiert das Geld von vielen Anlegern. So kommt es zu einem großen Investitionsvolumen. Gleichzeitig muss der einzelne Anleger weit weniger Geld aufbringen, als beim direkten Investieren in Immobilien. Außerdem muss man sich keine Gedanken um die Verwaltung, oder Instandhaltung der Immobilie, machen.

Wenn man Anteile eines Immobilienfonds erwirbt, muss man einen Ausgabeaufschlag bezahlen. Dieser beträgt meistens 5%. Dazu kommen noch jährliche Verwaltungskosten, von meist 0,5% bis 2%. Diese Kosten wirken sich negativ auf die Rendite aus.

In offene Immobilienfonds investieren

in offene Immobilienfonds investieren

Diese Fonds heißen “offen”, weil Anleger jederzeit investieren können. Auch die Zahl der Anleger ist nicht begrenzt. Dadurch wird Kleinanlegern die Möglichkeit geboten, indirekt in Immobilien zu investieren. Oft kann man schon mit weniger als 100€ Anteile kaufen.

Anleger, die in einen offenen Immobilienfonds investieren, profitieren von Wertsteigerungen und Mieterträgen. Durch diese nimmt der Wert der Fondsanteile zu.

Wichtig ist zu beachten, dass das Geld der Anleger nicht nur in Immobilien investiert wird. Es wird auch in Anleihen und andere Anlageklassen angelegt, die schneller verkauft werden können. Das erhöht die Liquidität. Diese braucht ein Fonds, um seinen Anlegern den Verkauf ihrer Anteile zu ermöglichen. Der Anteil dieser “Liquiditätsreserven” ist auf 5 bis 49% des Fondsvermögens beschränkt.

Worauf man beim Investieren in Immobilienfonds achten muss, ist die sogenannte Mindesthaltefrist. Diese beträgt 24 Monate. Nach dieser Mindesthaltefrist, muss man auch die Rückgabefrist von 12 Monaten bedenken. Aufgrund dieser Fristen ist es nicht einfach so möglich, sein Geld aus dem Immobilienfonds zu holen. Wenn man das Kapital dringend benötigt, kann man seine Fondsanteile an der Börse verkaufen. Dabei müssen aber meist deutliche Verluste in Kauf genommen werden.

In geschlossene Immobilienfonds investieren

in geschlossene Immobilienfonds investieren

Bei geschlossenen Immobilienfonds läuft es anders. Hier braucht man höhere Beträge, um investieren zu können. Das Risiko ist größer und das Kapital langfristig gebunden (oft länger als 10 Jahre). Dafür lassen sich, unter Umständen, bessere Renditen erzielen.

Geschlossene Fonds sind oft intransparent. In diesem Sektor, ist auch das eine oder andere schwarze Schaf unterwegs. Durch krumme Machenschaften, wurden schon viele Millionen an Anlegergeld vernichtet.

In geschlossene Immobilienfonds zu investieren, ist wesentlich riskanter, als in offene. Aus diesem Grund bin ich der Meinung, dass Privatanleger ihre Finger davon lassen sollten. Es gibt bessere Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren.

Lass mich die Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds gegenüberstellen.

offener Immobilienfondsgeschlossener Immobilienfonds
Risikostreuung keine Streuung
Mindestanlage ab 25€Mindestanlage ab 5.000€
Offene Laufzeit bei 24-monatiger Mindeshalte- und 12 monatiger Verkaufsfristbegrenzte Laufzeit: meist 15-25 Jahre
Durchschnittliche Rendite: 1,5-2,5%Durchschnittliche Rendite: 3-4%
Staatliche Kontrollekeine staatliche Kontrolle

Renditen beim investieren in Immobilienfonds

Rendite beim Investieren in Immobilienfonds

Die Geldpolitik der europäischen Zentralbank (EZB), führt zu steigenden Immobilienpreisen. Deshalb erwarten sich viele Anleger hier hohe Renditen. Daher investieren Privatanleger häufig in Immobilienfonds.

Die Rendite, die man beim investieren in Immobilienfonds erzielen kann, hängt davon ab, ob man in offene oder geschlossene Fonds investiert. Die durchschnittliche Rendite, der letzten 5 Jahre, liegt bei 4,1% pro Jahr. Das ist in einer Statistik des BVI nachlesbar. Wenn man die Zeitspanne auf die letzten zehn Jahre erweitert, liegt die durchschnittliche Rendite nur noch bei 2,5%. Falls man in geschlossene Fonds investiert, kann diese Rendite höher liegen. Dafür sind diese riskanter.

Vor und Nachteile vom investieren in Immobilienfonds

Vorteile – Darum in Immobilienfonds investieren

Das investieren in Immobilienfonds, ermöglicht es Kleinanlegern, an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilzuhaben. Sie können in Immobilien investieren, ohne viel Geld haben zu müssen.

Die Streuung des Risikos, ist ein weiterer Vorteil von (offenen) Immobilienfonds. Wenn man direkt in Wohnungen investiert, benötigt man hohe Summen. Dadurch ist die Diversifikation auf mehrere Immobilien schwieriger. Durch Immobilienfonds,  kann man schon wenig wenig Kapital in viele Immobilien investieren. Dadurch nimmt das Gesamtrisiko ab.

Durch eine Investition in einen Fonds spart man sich Zeit. Wenn du direkt in Immobilien investieren möchtest, musst du das passende Objekte finden und dich laufend darum kümmern. Falls du dich dazu entschließt , in einen Immobilienfonds zu investieren, werden diese Aufgaben von Experten übernommen.

Nachteile – das muss man beim investieren in Immobilienfonds beachten

Durch die Fristen für den Verkauf, sind Investoren nicht so flexibel, wie bei Aktienfonds. Eine Veräußerung dauert Monate bis Jahre. Wer sein Geld schneller braucht, kann die Anteile an der Börse verkaufen. Das ist aber meist mit Verlusten verbunden.

Für den Anleger, der beim investieren nicht allzu große Risiken eingehen möchte, sind nur offene Immobilienfonds interessant. Diese erzielen aber eine schlechtere Rendite als Aktienfonds. Die vorher erwähnten 2,5% liegen gerade mal knapp über der Inflation.

Häufig wird vergessen, dass auch beim investieren in Immobilienfonds das Risiko von Kursverlusten bis hin zum Totalverlust des investierten Geldes besteht.

Risiken beim investieren in Immobilienfonds

Risiken beim Investieren in Immobilienfonds

Natürlich gibt es auch beim Investieren in Immobilien mit Fonds Risiken.

Fehlinvestments

Wir erinnern uns. Für die Einschätzung der Wertentwicklung einer Immobilie, sind viele Faktoren wichtig. Diese sind oft komplex und schwierig abzuschätzen. Auch deshalb ist die Geldanlage in Immobilien für die meisten Privatanleger keine gute Idee.

Auch Profis passieren Fehler. Das bedeutet, dass auch sie falsche Annahmen über die zukünftige Entwicklung einer Immobilie machen können. In diesem Fall könnte es zu Wertverlusten der Immobilien und somit des Fonds kommen.

Liquiditätsprobleme

Wie du bereits lesen konntest, gibt es beim investieren in Immobilienfonds eine gewisse Mindesthaltedauer. Gehen wir vom Schlimmsten aus. Du hast dich entschieden, viel Geld in einen Immobilienfonds zu investieren. Kurz nach dem Investment verlierst du deinen Job.

Dein Einkommen bricht weg und du brauchst Geld. Wenn du viel am Konto, oder in Aktien investiert hättest, würdest du schnell an dieses Geld kommen. Bei einem Immobilienfonds mit der entsprechenden Mindesthaltedauer allerdings nicht. Das könnte zu ernsthaften Schwierigkeiten führen.

Marktschwankungen

Wie alle Märkte, schwankt auch der Immobilienmarkt. Die letzten Jahre geht es immer weiter noch oben. Das muss in Zukunft aber nicht der Fall sein. Immobilien können an Wert verlieren. Auch wenn einem das momentan nicht so vorkommt.

Wenn du Geld in einen Fonds anlegst, der in Immobilien investiert und die Preise fallen, verlieren auch deine Fondsanteile an Wert.

Verkauf in Krisenzeiten ist schwer

Gerade in der Finanzkrise rund um das Jahr 2008 hat sich ein weiteres Risiko vom investieren in offene Immobilienfonds gezeigt.

Generell sind Fonds Anlagen, die durchgehend gehandelt werden können. Immobilienfonds investieren das Geld allerdings in Objekte, die man nicht einfach schnell verkaufen kann. Der Verkauf einer Immobilie kann Monate oder Jahre dauern. 

Die Finanzkrise wurde durch einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes ausgelöst. Viele Anleger wollten ihre Anteile an Immobilienfonds verkaufen. Die Liquiditätsreserven vieler Fonds reichten dafür nicht aus. Aus diesem Grund mussten einige von ihnen eine Zeit lang geschlossen werden. Daraus resultierten teils schwere Verluste für die Anleger. Einerseits kamen sie nicht an ihr Geld. Andererseits ist ein schneller Verkauf von Immobilien während einer Krise mit niedrigen Verkaufspreisen verbunden.

Klumpenrisiko

Dieses Risiko trifft geschlossene Immobilienfonds. Diese investieren nur ein wenige Immobilien. Das führt zu einem Klumpenrisiko.

Wenn sich dieses Investment lohnt, fährt man eine gute Rendite ein. Blöd ist es nur, wenn es nicht läuft. Dann gibt es nämlich keine anderen Immobilien, die diesen Verlust ausgleichen könnten.

Anlageimmobilie - Direkt in Immobilien investieren

Investieren in Anlageimmobilien

Wir haben einen Blick auf das indirekte Investieren in Immobilien, mit Fonds geworfen. Schauen wir uns jetzt eine direkte Investition an. Beginnen möchte ich mit einem Blick auf die Vor- und Nachteile von einer direkten Investition in Immobilien.

Vor- und Nachteile vom direkten investieren in Immobilien Anlageimmobilien

Vorteile

Immobilien schützen vor Inflation

Durch die Inflation, verliert unser Geld von Jahr zu Jahr ca. 2% an Wert. Immobilien  bieten einen Schutz vor der Inflation. Zumindest bis zu einem gewissen Grad.So kann beispielsweise die Miete an Inflation angepasst werden.

Der klassische Sparer, verbindet mit der Inflation etwas Negatives. Das kann man ihm auch nicht verübeln. Immerhin verliert sein Geld durch diese jährlich an Wert. 

Die Inflation ist demgegenüber allerdings der Freund, von Menschen, die Kredite bedienen müssen. Immerhin verringert sie den Wert, des zurück zu zahlenden Betrags.

Mieteinnahmen und Cashflow

Eine Investition in eine Eigentumswohnung, die in weiterer Folge vermietet wird, kann sich lohnen. Das Ziel ist es, mit der Miete die Zins- und Tilgungsraten zu decken und am Monatsende noch etwas übrig zu haben.

Einerseits soll sich die Immobilie so selbst abbezahlen, andererseits soll ein “positiver Cashflow” erzielt werden. Dieser wird häufig als “passives Einkommen” bezeichnet. Warum ich nicht der Meinung bin, dass Einnahmen aus einer Vermietung passives Einkommen sind, werde ich später erklären.

Wertentwicklung

Wenn man in eine Immobilie investiert, steht neben den Mieteinnahmen, auch die Wertentwicklung im Vordergrund.

Eine Immobilie für 100.000€ zu kaufen und sie wenige Jahre später für das Doppelte zu verkaufen ist nunmal lukrativ. In der Praxis ist das leider nicht so einfach. Diese Wertentwicklungen sind auch nicht garantiert.

Steuerliche Vorteile
Steuerliche Vorteile sind ein Grund dafür, warum eine Investition in Immobilien Sinn machen kann.

Da ich kein Steuerberater bin, möchte ich hier nicht zu weit aus dem Fenster lehnen. Deshalb werde ich nicht weiter auf die steuerlichen Aspekte eingehen.

Generell gilt es zu bedenken, dass sich Steuergesetze ändern können. Wie es mit den zukünftigen Steuern in diesem Bereich aussieht, kann niemand vorhersagen. Die Steuervorteile alleine, sollten also keinen Grund, für das Investieren in Immobilien sein.

Altersvorsorge

Menschen investieren in Immobilien, um für das Alter vorzusorgen. Der Gedanke dahinter ist, im Alter eine abbezahlte Wohnung bzw ein abbezahltes Haus zu haben. In diesem Fall bleiben einem in der Pension Mietzahlungen erspart.

Aktuelles Zinsumfeld und Hebeleffekt

Gerade in den letzten Jahren, sind die Zinsen niedrig. Das macht die Aufnahme von Krediten günstig. Bei langfristigen Krediten, wie sie für den Kauf einer Immobilie benötigt werden, fallen diese reduzierten Zinsen ins Gewicht. Es ist ein gewaltiger Unterschied, ob man für einen Zeitraum von 25 Jahren Zinsen von 2%, oder von 8 % bezahlen muss. 

Durch die Aufnahme von Krediten, also Fremdkapital, kann man Immobilien schon mit wenig Eigenkapital erwerben. Aus der Sicht der Geldanlage, wird die Wirkung des Eigenkapitals “gehebelt”. Was es bedeutet schauen wir uns gleich an. 

Nachteile

Nachdem wir einen Blick auf die Vorteile, vom direkten Investieren in Immobilien geworfen haben, möchte ich jetzt auf die Nachteile und Risiken eingehen.

Klumpenrisiko

Mit dem Kauf einer Immobilie geht das sogenannte Klumpenrisiko einher. Dabei geht es darum, dass die Immobilie einen großen Teil (“Klumpen”) des Vermögens ausmacht. Dadurch kann man das Vermögen weniger gut auf mehrere Anlageklassen verteilen.

Wenn irgendwas mit der Immobilie ist, oder die Immobilienpreise generell fallen, trifft das dein Vermögen viel härter, als wenn du in mehrere verschiedene Anlageklassen investiert hättest.

Gewinne oft niedriger als erwartet

In diesem Beitrag, erklärt ein Immobilienexperte, dass 53% der deutschen Vermieter vor (!) Steuern weniger als 5.000€ Nettomieteinnahmen pro Jahr erzielen. 

Wenn man von diesen 5.000€ auch noch Steuern bezahlen und  Rücklagen für kommende Reparaturen auf die Seite legen muss, bleibt nicht mehr viel übrig.

Mögliche zukünftige Wertgewinne einer Immobilie fließen oft schon in die heutigen Preise von Immobilien mit ein. Deshalb sind Immobilien in vielen Städten so teuer. Dort lassen sich kaum mehr Gewinne mit Immobilien erzielen.

Anlageimmobilien können an Wert verlieren. Dafür kann es mehrere Gründe geben. Die Lage kann an Popularität verlieren. Auch der Zustand wird über die Jahre nicht besser. Diesen Verschleiß muss man ebenfalls einkalkulieren. Eine Faustregel dafür, empfiehlt, dass der Kaufpreis innerhalb von 30 Jahren nochmal investiert werden muss, um den Wert zu erhalten.

Großer Aufwand

Auch wenn man immer wieder hört, dass Mieteinnahmen „passives Einkommen“ sind, ist das nicht wahr. 

Als Vermieter hat man Arbeit. Oft sogar sehr viel. Man muss sich um die Verwaltung und Reparaturen in der Wohnung kümmern. Wenn ein Mieter auszieht, muss man einen neuen suchen und hat auch sonst einige Verpflichtungen.

Von den Scherereien, die man hat, wenn ein Mieter die Miete nicht bezahlt, oder die Wohnung verwüstet, müssen wir gar nicht erst anfangen.

Von passiv, kann hier wirklich keine Rede sein. 

Wenn du in eine Immobilie investierst, ist es so ähnlich, als würdest du ein Unternehmen führen. Du musst dir die Frage stellen, ob du neben deinem Beruf ein zusätzliches Unternehmen managen willst. Ein Unternehmen bietet Chancen, aber auch Risiken. Wenn du kein “zusätzliches” Unternehmen haben möchtest, solltest du nicht direkt in Immobilien investieren.

Risiko durch Fremdkapital

Wer einen Kredit aufnimmt, macht Schulden. Prinzipiell gibt es an “guten Schulden” nichts auszusetzen. Gerade die “Hebelwirkung”, die man mit Fremdkapital erzielen kann, ist der Grund dafür, dass Immobilien so interessant sind.

Problematisch wird es nur, wenn man selbst in finanzielle Schieflage kommt. Dann ist man nicht mehr in der Lage den Kredit zurückzuzahlen. In der Regel verschuldet man sich doch ziemlich stark, wenn man eine Immobilie kauft. Wenn man hier nicht gut kalkuliert hat, steckt man wirklich in Schwierigkeiten, die bis zur Privatinsolvenz gehen können.

Mit welchen Kosten muss man beim direkten investieren in Immobilien rechnen?

Wer eine Immobilie kauft und in weiterer Folge besitzt, muss einige Kosten bedenken. Ich möchte hier einen groben Überblick geben.

Kosten für den Kauf einer Immobilie

Beginnen wir mit den Kosten für den Kauf einer Immobilie.

Zunächst muss man den Kaufpreis bezahlen. Dann gibt es noch die Kaufnebenkosten. Werfen wir einen kurzen Blick auf ein paar Nebenkosten.

Für den Kauf fällt häufig eine Maklerprovision an. In der Regel ist sie ein Anteil an der Kaufsumme. Meist geht es hier um drei bis vier Prozent. Drei bis vier Prozent von einem Wohnungskauf sind nicht wenig. Wenn man beispielsweise 300.000€ bezahlt, und der Makler eine Provision von 3% bekommt, sind das immerhin 9.000€.

Als nächstes kommt die Grunderwerbssteuer. Die Spanne liegt hier in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Gehen wir vom Durschnitt (5,5%) aus. Wenn wir wieder unsere Beispielwohnung für 300.000€ für die Berechnung verwenden, zahlen wir 16.500€.

Natürlich möchten auch die Notare an dem Kauf mitschneiden. Hier werden nochmal ein bis drei Prozent des Kaufpreises fällig. Für unsere Wohnung nehmen wir wieder den Mittelwert,  also 2%. Der Notar bekommt so 6.000€.

Für unsere Wohnung, deren Kaufpreis 300.000€ ist, bezahlen wir also nochmal Nebenkosten in der Höhe von: 31.500€. Das ist eine ganze Stange Geld.

Kosten für den Erhalt einer Immobilie

Nach dem Kauf muss man die Immobilie erhalten. Dafür sind regelmäßige Ausgaben nötig. Wenn man die Wohnung vermietet, fallen dafür regelmäßige Kosten an. 

Einerseits muss man Rücklagen für die Instandhaltung schaffen. Diese sind notwendig, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Je älter die Immobilie ist, desto mehr Rücklagen sind nötig. Generell gilt, dass jährlich circa 1% des Kaufpreises in Erhaltungsmaßnahmen investiert werden müssen.

Gleichzeitig sind auch die Verwaltungskosten zu beachten. Viele Vermieter brauchen auch einen Steuerberater. Dazu kommen noch ein Wohn- oder Hausgeld, für regelmäßige Kosten und Sanierungen.

Wenn man sich nicht um die klassischen Aufgaben eines Vermieters kümmern möchte, kann man einen Hausverwaltungsservice anstellen. Dieser kümmert sich um die Nebenkostenabrechnungen, Mieterbetreuung und sucht neue Mieter. Falls man sich für diese Leistung entscheidet, muss man auch hier mit Kosten rechnen. 

Renditeberechnung für das Investieren in Immobilien

Die Renditen von Immobilien unterscheiden sich stark. Sie sind unter anderem von folgenden Faktoren abhängig:

  • Art der Immobilie
  • Lage
  • Alter
  • Ausstattung

Wichtig ist es zwischen der “Bruttomietrendite” und der “Nettomietrendite” zu unterscheiden. 

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ergibt sich folgendermaßen:
Bruttomietrendite (in %) = (Nettokaltmiete pro Jahr / Kaufpreis)*100 

Schauen wir uns das an einem Beispiel an. Wir haben ein Haus für 400.000€ gekauft und vermieten es. Dadurch erzielen wir eine Nettokaltmiete von 20.000€ pro Jahr (20.000/400.000)*100 = 5%

In diesem Beispiel erreichen wir also eine Bruttomietrendite von 5%.

Nettomietrendite

Um von der Bruttomietrendite auf die Nettomietrendite zu kommen, muss man weitere Posten beachten. Hier sind sämtliche Kosten mit einzuberechnen. Das sind beispielsweise Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, aber auch Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Verwaltung. Natürlich müssen hier auch die Zinsen für den Bankkredit berücksichtigt werden.

Der Gesamtaufwand setzt sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Greifen wir auf das vorige Beispiel zurück und nehmen an, dass wir 50.000€ für die Nebenkosten bezahlt haben. Der Gesamtaufwand beträgt dann 400.000€ + 50.000€. Also 450.000€. 

Weiter geht es mit dem “Gewinn”, den eine Immobilie im Jahr erwirtschaftet. In unserem Beispiel war die Nettokaltmiete 20.000€. Davon ziehen wir jetzt Kosten für die Verwaltung (700€) und für die Instandhaltung (1.300€) ab. 20.000€ – 700€ – 1.300€ = 18.000€. 

Die Nettomietrendite errechnet sich so:
(“Jahresgewinn”/Gesamtaufwand)*100

In unserem Beispiel also: (18.000€/450.000€)*100 = 4%. 

Vier Prozent sind gar nicht so schlecht. Eine Umfrage des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigt, dass private “Kleinvermieter-Haushalte” im Schnitt nur null Prozent Rendite erzielen, wenn man die Inflation berücksichtigt.

Investieren in Immobilien – Finanzierung

Finanzierung von Immobilien

Der Grundgedanke von Anlegern, die über die Finanzierung einer immobilie als Wertanlage nachdenken ist folgender: “Ich kaufe eine Wohnung auf Kredit. Die Tilgungs- und Zinszahlungen möchte ich mit den Mieteinnahmen decken. Am Ende des Monats soll ein bisschen Geld für mich übrig bleiben. Nach einigen Jahren, bin ich so im Besitz einer Immobilie, für die nicht ich, sondern meine Mieter gezahlt haben.”

Klingt in der Theorie sehr einfach und fast schon wie ein Selbstläufer. Ganz so einfach ist das leider nicht. Über die Tücken dieser Idee, werde ich später schreiben.

Grundlegendes zur Finanzierung

Für den Kauf einer Immobilie muss meistens ein Kredit aufgenommen werden.

Ein Anleger, der sich Fremdkapital ausborgen möchte, muss auf die Tilgungsrate achten. Dafür muss man überlegen, wie hoch die monatliche Belastung durch das Darlehen ausfallen wird. Diese muss ins Verhältnis zum eigenen Einkommen gesetzt werden. Wenn die Zins- und Tilgungszahlungen gemeinsam mit sonstigen Ausgaben höher sind als das Einkommen, kann man sich den Kredit nicht leisten. 

Vor allem bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, sind die Zinssätze und Tilgungsraten meist höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Mehr dazu später.

Vor- und Nachteile einer Finanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie bietet einige Vor- und Nachteile. Ich möchte kurz auf sie eingehen.

Vorteile einer Finanzierung
Eigenkapital begrenzt und gibt Sicherheit

Eigenkapital ist für den Investor in der Regel das begrenzende Element. Stell dir vor, du möchtest fünf Wohnungen, in einer guten Lage, kaufen. So sprengst du locker die Million. Kaum jemand hat so viel Geld am Konto. Wenn man direkt in Immobilien investieren und trotzdem eine gewisse Diversifikation haben möchte, hilft die Finanzierung.

Das Eigenkapital, dass man nicht durch den Kauf einer Immobilie verbraucht hat, gibt Sicherheit. Generell ist es für Anleger in Immobilien wichtig, hohe Reserven aufzubauen. Diese braucht man beispielsweise, wenn größere Reparaturen fällig sind. 

Eigenkapital eröffnet Chancen

Eigenkapital hilft dabei, Potenziale zu entwickeln. Stell dir vor, du hast dich entschlossen, in Immobilien zu investieren und diese vermietet. Es kommt zu einem Wechsel der Mieter. In der Zwischenzeit könntest du eine Modernisierung vornehmen. Oft kann man so Steuern sparen und die Wohnung in weiterer Folge teurer vermieten. Für diese Modernisierung braucht man aber Eigenkapital. Wenn man dieses komplett, für den Kauf der Immobilie verbraucht hat, kann man unter Umständen die Potentiale einer Immobilie nicht voll ausschöpfen.

Inflation

Die Inflation spricht auch für eine Fremdfinanzierung. Während die Inflation der Feind von Sparern ist, ist sie der Freund von Schuldnern. Sparer mögen die Inflation nicht, weil ihr Geld durch sie stetig an Wert verliert. Bei Schuldnern ist es umgekehrt. Der Wert des Geldes, das sie zurückzahlen müssen, verliert ebenfalls an Wert.

Bei einer Inflation von 2% verlieren die 100.000€ eines “Sparers” im ersten Jahr 2.000€. Wenn man 100.000€ Schulden gemacht hat, um eine Immobilie zu kaufen, sind diese nach einem Jahr ebenfalls um 2.000€ im Wert gesunken. Der Wert der Schulden verringert sich so also jedes Jahr von selbst. Wenn du die Immobilie zu 100% aus der eigenen Tasche finanziert hättest, könntest du diesen Vorteil nicht nutzen.

Hebel („Leverage“) Effekt

Ein großer Punkt, den man immer wieder als Argument für eine Fremdfinanzierung hört, ist der sogenannte Hebeleffekt. Er ist der Grund dafür, dass es sinnvoll sein kann eine Immobilie (teilweise) mit Fremdkapital zu finanzieren. Auch wenn man sie aus dem Eigenkapital bezahlen könnte.

Bei vermieteten Immobilien lohnt sich die Finanzierung mit Fremdkapital besonders, wenn die Rendite nach Steuern größer ist als die Zinsen für den Kredit.

Der Einsatz von Fremdkapital wirkt sich positiv auf die Rendite aus. Je höher der Anteil von Fremdkapital, desto besser fällt sie aus. Zwei Beispiele dazu:

  • Du kaufst eine Wohnung zur Geldanlage für 200.000€ und finanzierst sie komplett mit Eigenkapital (deinem Ersparten). Die jährliche Nettomieteinnahmen betragen 7.000€. Die Rendite auf das Eigenkapital beträgt in diesem Fall 3,5%. Die Rechnung sieht so aus: (7.000€/200.000€)*100 = 3,5%
 
  • Du kaufst die gleiche Wohnung für 200.000€ nimmst jetzt aber nur 50.000€ von deinem Erspartem und finanzierst die restlichen 150.000€ mit einem Kredit. Nehmen wir beispielsweise an, dass die Finanzierungskosten bei 3.500€ jährlich liegen. Bei den gleichen Nettomieteinnahmen von 7.000€, reduziert sich der Gewinn so auf 3.500€. Wenn wir jetzt wieder die Eigenkapitalrendite berechnen, liegt diese bei 7%. Die Berechnung dazu: (3.500€/50.000€)*100 = 7%
 

Die Rendite im zweiten Beispiel ist also doppelt so hoch, weil man deutlich weniger Eigenkapital einsetzt. Theoretisch könnte man auf diese Weise mit den Ersparnissen von 200.000€, vier Wohnungen finanzieren und von der entsprechenden Rendite profitieren. Das ist der Hebeleffekt, den man nutzt, wenn man eine Immobilie mit Fremdkapital kauft.

Zinszahlungen können steuerlich geltend gemacht werden

Ebenfalls für eine Finanzierung spricht, dass man die Zinsen, die man für den Kredit bezahlen muss, steuerlich geltend machen kann. Eine Finanzierung hilft also beim Sparen von Steuern.

Nachteile einer Finanzierung

Eine Finanzierung ist leider nicht immer so einfach. Oft bekommen Anleger nicht einmal den ganzen Kaufpreis für eine Immobilie finanziert. Das hat damit zu tun, dass die Bank einen sogenannten “Beleihungswert” berechnet. Wenn du die Immobilie teuer gekauft hast, kann dieser Beleihungswert gering sein. Der Betrag, der zwischen Kaufpreis und errechneten Beleihungswert liegt, nennt sich “Personalkredit”. Dieser Kredit ist nicht mehr durch die Immobilie, sondern durch die Person (Bonität) gedeckt. Wenn man keine gute Bonität hat, kann das dazu führen, dass man keinen Kredit bekommt, oder hohe Zinsen bezahlen muss.

Durch eine Finanzierung müssen regelmäßig Zins- und Tilgungszahlungen vorgenommen werden. Wenn man hier nicht gut kalkuliert hat, oder unvorhergesehene Ereignisse eintreten, geht die Rechnung nicht auf. In dem Fall hat man ein echtes Problem. Man kann den Kredit nicht mehr bedienen. Unter Umständen muss man die Immobilie verkaufen. Der Drang, die Immobilie zu Geld machen zu müssen, führt dazu, dass der erzielte Verkaufspreis geringer ausfällt.

Finanzierung mit Eigenkapital

Meist wird empfohlen, einen gewissen Anteil an Eigenkapital bei einer Finanzierung beizusteuern. Das hat den Grund, dass die Bank durch dein Eigenkapital ein geringeres Risiko hat.

Die Reduktion des Risikos, dankt dir die Bank damit, dass sie dir bessere Konditionen gibt. Die zu zahlenden Zinsen, werden geringer. Aus diesem Grund wird meistens ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30% empfohlen.

Durch den günstigeren Zins, spart man nicht nur Geld. Man hat auch die Möglichkeit höheren Tilgungsraten zu zahlen. So werden die Schulden schneller abgebaut. Dadurch muss man weniger lange mit dem Risiko einer Finanzierung leben.

Einige fragen sich, wieso ein Kauf ohne Eigenkapital riskant sein soll. Immerhin könnte man die Immobilie ja einfach wieder verkaufen und den Kredit so zurückzahlen, wenn etwas anders läuft, als erwartet. In dieser Rechnung werden aber die Nebenkosten des Kaufs und die bereits bezahlten Zinsen vergessen. Die kommen beim Verkauf nicht wieder zurück. Außerdem muss man der Bank eine Art “Strafe” zahlen, wenn man den Kredit vorzeitig zurückzahlt. So kann es zu hohen Verlusten kommen.

Abgesehen davon, kann niemand versprechen, dass man den gleichen Betrag, den man für den Kauf einer Immobilie bezahlt hat, auch beim Verkauf erzielen kann. Eine Finanzierung, ganz ohne Eigenkapital, kann ziemlich in die Hose gehen.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Der Freiherr von Bethmann hat einst gesagt: “Die einzige Möglichkeit, um Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten!”

Die Finanzierung einer Immobilie sollte zumindest teilweise mit Eigenkapital erfolgen. Viele Banken setzen das sogar voraus, wenn sie einen Kredit vergeben.

Wenn man sich dazu entscheidet, den Kauf ausschließlich mit Fremdkapital zu finanzieren, sollte man zumindest genug Geld haben, um die Kaufnebenkosten zu decken. Woraus diese bestehen, haben wir uns schon angesehen.

Zusätzlich sollte man auch noch Geld “auf der Seite haben”, um unvorhergesehene Kosten abdecken zu können. In der Regel wird ein Puffer von mindestens 6 Monatskaltmieten empfohlen.

Ein Anleger, der ohne Eigenkapital finanziert, muss diszipliniert sein. Auch wenn von der Miete nach Abzug von Zins- und Tilgungszahlungen noch etwas übrig bleibt, darf das nicht einfach als weiteres Einkommen angesehen und ausgegeben werden. Man muss sich eine “Cash-Reserve” aufbauen. Diese darf man auf keinen Fall anrühren. Der Überschuss muss also auf die Seite gelegt werden.

Es könnte passieren, dass der Wert der Immobilie fällt. Wenn gleichzeitig auch noch die Zinsen steigen, kann eine hohe Restschuld, zu einem Problem werden. Vor allem dann, wenn man keine ausreichende Reserve hat.

Du siehst schon: Ich bin nicht unbedingt ein Fan von Finanzierungen ohne Eigenkapital. Wenn du dich trotzdem dafür interessiert, welche Möglichkeiten es zur Finanzierung ohne Eigenkapital gibt, findest du hier eine kurze Liste:

  • Grundschuld
  • Privat Kapital leihen
  • Co-Investoren
  • Mietkauf
  • Leibrente
 

Checkliste für direktes investieren in Immobilien

Hier möchte ich nochmal die wichtigsten Punkte zusammenfassen, die man beim direkten Investieren in Immobilien beachten sollte.

Eigenkapital

Wie bereits erwähnt führt der Einsatz von Eigenkapital zu besseren Konditionen bei der Bank und senkt das Risiko.

Außerdem werden sich viele Banken gar nicht darauf einlassen, einen Kredit zu vergeben, ohne, dass auch Eigenkapital verwendet wird. 

Reserven

Wer eine Immobilie besitzt, wird immer wieder unvorhergesehene Ausgaben haben. Reparaturen, Nachzahlungen, aber auch Mietausfälle treten hin und wieder auf. Das ist das Risiko eines Vermieters.

Um mit diesem Risiko umgehen zu können, muss man ein finanzielles Polster aufbauen. Auf Nummer sicher geht man, wenn dieses Polster rund 20% des Aufwandes der Gesamtinvestition beträgt. Das klingt auf den ersten Blick recht viel. Aber gerade, wenn man eine Mietwohnung besitzt, kann es passieren, dass die Eigentümergemeinschaft beispielsweise eine Sanierung der Hausfassade oder des Dachs beschließt. Das kann ordentlich ins Geld gehen.

Mit den Rücklagen sollte man auch in der Lage sein, einen Mietausfall von mehreren Monaten überbrücken zu können, ohne selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen.

Keine Hektik

Wenn du darüber nachdenkst, direkt in Immobilien zu investieren, ist eines ganz wichtig. Lass dich niemals aus der Ruhe bringen. Hektik und Stress haben hier nichts verloren.

Vielleicht wird man ein gutes Angebot verpassen. Es wird aber immer wieder neue Angebote geben, die gut sind. Besser einmal eine gute Gelegenheit verpassen, als vorschnell in eine schlechte Immobilie zu investieren und erhebliche Verluste einzufahren.

Marktkenntnis

Ohne Marktkenntnis sollte man nicht in Immobilien investieren. Um einschätzen zu können, ob sich eine Immobilie rentiert, muss man sich einige Fragen stellen.

  • Wie hoch ist die ortsübliche Miete?
  • Was zahlen Mieter in ähnlichen Wohnungen?
  • Ist die Lage eine beliebte Wohngegend?
  • Wechseln Mieter sehr häufig?

Auch ist die Besichtigung der Immobilie wichtig. Wenn man selbst wenig Erfahrung damit hat, sollte man sich jemanden suchen, der einem zur Seite steht. Im Idealfall sind das Freunde oder Bekannte. Falls die sich auch nicht auskennen, sollte man darüber nachdenken sich fremde Hilfe zu holen. Diese wird vermutlich etwas kosten. Wer hier spart, spart aber definitiv an der falschen Stelle.

Man sollte sich auch den Mietpreisspiegel, der entsprechenden Stadt, organisieren. So bekommt man einen genaueren Überblick über die Mietpreise.

Einfacher wird die Einschätzung, der Umgebung und der Situation, wenn man selbst in der Nähe wohnt. So weiß man bereits viele Dinge und muss weniger Zeit mit der Recherche verbringen. Gerade für unerfahrene Investoren, ist die Nähe zur Immobilie empfehlenswert.

Immobilien in der Nähe bevorzugen

Die Beurteilung der Marktsituation ist nicht der einzige Grund dafür, warum es besser ist, in der Nähe einer Immobilie zu wohnen, die man kaufen möchte.

Ein weiterer Grund ist der geringere zeitliche Aufwand bei dem Wechsel von Mietern. Wenn ein Mieter auszieht, muss man einen neuen finden. Dafür muss man Besichtigungstermine vereinbaren. Wenn man für jeden dieser Termine fünf Stunden für die Anreise benötigt, wird das zu einer zeitlichen Belastung. Neben einem Beruf ist diese oft nicht zumutbar.

Das gilt auch für Probleme, die es mit der Immobilie gibt. Wenn man in der Nähe wohnt, kann man sich sehr schnell einen Überblick über die Situation verschaffen. Aus der Distanz ist das schwieriger.

Es gibt Hausverwaltungen und Hausmeister-Services. Diese kann man in Anspruch nehmen und die “lästigen” Aufgaben auslagern. Dieses Auslagern kostet Geld. So wird die Rendite geschmälert. Oft führt diese Verminderung der Rendite dazu, dass sich die Immobilie nicht mehr lohnt.

Genau Kalkulieren

Keine Investition, ohne Kalkulation!

Berechne und kalkuliere immer selbst. Es werden von Maklern und Verkäufern immer wieder Fantasierenditen jenseits der 8% angegeben. Hier sollte man skeptisch werden und das Angebot wirklich genau prüfen.

Eine so hohe Rendite geht in der Regel auch mit einem sehr hohen Risiko einher. Prüfe also worauf diese Annahmen basieren und ob diese auch in Zukunft haltbar sind.

Es gibt im Internet einige Tools, die dir bei der Berechnung der Rendite helfen.

Prüfung der bisherigen Mieteinnahmen

Aus Sicht der Geldanlage kann es sinnvoll sein, eine Wohnung zu kaufen, die bereits vermietet ist. So vermeidet man einen Leerstand und muss isch nicht um die Mietersuche kümmern.

In dem Fall muss der bestehende Mietvertrag geprüft werden. Sind die Vereinbarungen dort so, dass auch du mit ihnen einverstanden bist? 

Desweiteren sollte man sich auch einen regelmäßigen Mieteingang auf das Konto des aktuellen Vermieters bescheinigen lassen. Du hast nichts von hohen Mieten, wenn du einen Mieter hast, der diese nicht regelmäßig bezahlt.

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, solltest du unbedingt die Protokolle, der letzten Eigentümerversammlungen, ansehen. Im Idealfall mindestens die der letzten drei Treffen.

Wer eine Wohnung, in einem größeren Komplex kauft, hat nur begrenzten Einfluss auf Reparaturen an dem Haus. Diese werden von einer Mehrheit in der sogenannten “Eigentümerversammlung” beschlossen. Durch die Sichtung der Protokolle bekommt man auch einen Einblick in die Interessen der anderen Eigentümer. So kannst du auch abschätzen, welche Kosten auf dich zukommen könnten.

REITs und Immobilien ETFs

Neben einem direkten Immobilieninvestments und den klassischen Immobilienfonds, gibt es eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren: REITs beziehungsweise Immobilien ETFs.
In Amerika sind REITs schon seit den 60ern relativ bekannt. In Europa nimmt die Bekanntheit erst seit den letzten Jahren zu.

Was sind REITs?

Die Abkürzung “REIT” steht für Real Estate Investment Trust. Ein REIT investiert in Immobilienaktien, Grundstücke und Immobilien. Die Gewinne werden durch Vermietung, Verkauf und Verpachtung von Immobilien erzielt. So werden die Anlageklassen Aktien und Immobilien kombiniert.

Diese Gewinne werden großteils an Investoren ausgeschüttet. Die Ausschüttungsquote muss bei mindestens 90% des Gewinns liegen.

REITS eignen sich als zusätzliche Diversifikation des Portfolios. Investitionen sind hier oft schon ab 25€ möglich.

Ein weiterer Vorteil von REITS besteht in einer niedrigen Korrelation zum Aktienmarkt. Das ist gerade für Anleger interessant, die auch dort Geld investieren. Was die Korrelation ist und warum eine niedrige Korrelation gut ist, kannst du in meinem Artikel über die moderne Portfoliotheorie nachlesen.

Neben der geringen Korrelation zu Aktien, ist auch die Flexibilität ein Vorteil von REITs. Anleger können ihre Anteile jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen. Wir erinnern uns an die Fristen, die es bei klassischen Immobilienfonds gibt.

Diversifikation mit Immobilien ETFs

Um die Anlage in Immobilien bzw. REITs weiter zu streuen, lohnt es sich für Anleger in sogenannte REIT-ETFs zu investieren. Wenn du noch nie etwas von einem ETF gehört hast, kannst du hier nachlesen was das genau ist. Ein ETF investiert in mehrere REITs gleichzeitig. Somit wird die Diversifikation verbessert. Das Bestechende dabei ist, dass ETFs in der Regel mit geringen Kosten verbunden sind.

Ein Nachteil ist, dass diese Anlageklasse den Wertschwankungen an der Börse unterliegt.

Was ETFs gegenüber klassischen Fonds voraus haben, sind die geringen Kosten. Hier muss kein Ausgabeaufschlag bezahlt werden. Auch sind die laufenden Gebühren, für einen ETF geringer, da dieser passiv verwaltet wird. Deshalb entstehen bei einem ETF nur ein Achtel der Personal- und Verwaltungskosten eines “klassischen Fonds”.

Immobilien, oder doch lieber Aktien?

Sollte man in Immobilien, oder doch lieber in eine andere Anlageklasse investieren? Wie so oft gibt es hier kein einfaches “Ja” oder “Nein”. Es kommt darauf an. Nicht jede Anlageklasse eignet sich für jeden Investor.

Vergleichen wir gemeinsam eine direkte Investition, in eine Immobilie mit einer Anlage in Aktien.

Immobilien

Wirklich profitabel sind Immobilien erst in den letzten 10 bis 15 Jahren geworden. Einen großen Anteil an dem Boom hatte die europäische Zentralbank (EZB) mit ihrer Geldpolitik. Die Zinsen wurden faktisch auf Null gesetzt. So wurden Kredite für die Finanzierung von Immobilien für viele Anleger interessant.

Wegen den niedrigen Zinsen, haben viele Menschen Kredite genommen, um eine Immobilie zu kaufen. Die Nachfrage ist gestiegen. Steigende Nachfrage bei gleichem Angebot führt immer zu steigenden Preisen.

Der Immobilien „Boom“ geht großteils auf die Preisentwicklung in großen Städten und deren Speckgürtel zurück. In anderen Städten schaut es ganz anders aus. Dort fallen die Immobilienpreise. Gerade am Land ist das momentan häufig der Fall.

Wagen wir einen Blick in die Zukunft. Autonomes Fahren und Homeoffice werden unser Leben ändern. Diese Fortschritte, könnten in Zukunft dazu führen, dass die Menschen nicht mehr in die “teure” Stadt wollen, sonder lieber auf das “billige” Land. Wieso eine kleine Stadtwohnung, wenn man ein Haus mit Garten, für das gleiche Geld, bekommt?

Auch sollte man demographische Entwicklungen bedenken. Das statistische Bundesamt geht davon aus, dass die Zahl der in Deutschland lebenden Menschen bis 2040 um 7 bis 9 Millionen abnehmen wird. Die Zuwanderung ist hier schon berücksichtig. Die Nachfrage nach Immobilien wird in Zukunft tendenziell also eher sinken. Sinkende Nachfrage, führt zu sinkenden Preisen.

Wir halten also fest: Immobilien sind erst in den letzten zehn Jahren lukrative Investments geworden. Gerade am Land fallen die Immobilienpreise oft. In Zukunft könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Immobilien in Städten sinken wird.

Aktien

Eine andere Möglichkeit Geld anzulegen sind Aktien. Bitte keine Schnappatmung bekommen!

Aktien sind schon lange nicht mehr die “Geldanlage der Reichen”. Durch sogenannte Sparpläne kann man bereits ab 25€ monatlich in Aktien investieren. Ich glaube, das ist nicht unbedingt der Betrag, den man mit großen Reichtümern verbindet.

Durch ETFs, bekommt man die Möglichkeit, mit wenig Geld in viele verschiedene Aktien zu investieren. So streut man sein Vermögen und vermeidet Klumpenrisiken. Nebenbei ist diese Form der Analge auch wissenschaftlich geprüft. Mehr darüber kannst du in meinem Artikel über das passive Investieren nachlesen.

Bevor man sich dazu entscheidet Geld in Aktien, beziehungsweise ETFs zu investieren, muss man sich natürlich mit dem Thema beschäftigen. Es wäre gelogen, wenn ich dir erzähle, dass ein fünf minütiges YouTube Video dafür ausreicht. Wenn man sich aber einmal eingelesen hat, kann man mittels Sparplänen automatisiert in ETFs investieren und so an der Entwicklung der Wirtschaft teilhaben. Weil man dafür so wenig Zeit braucht, wir diese Form der Geldanlage auch passives Investieren genannt. Wenn du dich damit beschäftigen möchtest, kannst du dir meinen kostenlosen Leitfaden für passives Investieren runterladen. Dort bekommst du auf circa 30 Seiten einen Überblick, über diese Form der Geldanlage.

Leitfaden für passives Investieren

Ich zeige dir, wie auch du langfristig und ohne großen Aufwand ein Vermögen aufbauen kannst!

Du wirst dich wichtigsten Infos über ETFs bekommen und so in der Lage sein, eigene Investment-Entscheidungen zu treffen.

Am Ende des Leitfadens, findest du eine Schritt für Schritt Anleitung, damit deinem Beginn als passiver Investor nichts mehr im Weg steht!

Ein häufiger Grund für ein Investment in eine Immobilie ist der sogenannte Schutz vor einer Inflation. Diesen Schutz bieten aber nicht nur Immobilien, sondern auch Aktien. Mehr dazu, kannst du in dem Blogartikel, von meinem Bloggerkollegen Jannes lesen.

Womit man als Aktionär leben muss sind die Schwankungen an der Börse. Diese können mitunter erheblich sein. Wenn man diese aushält, konnte man in den letzten Jahrzehnten mit durchschnittlichen Renditen von ungefähr 7 bis 9 Prozent rechnen.

Was jetzt? Immobilie oder Aktie?

Rendite

Ein besonders wichtiges Kriterium für die Entscheidung zwischen zwei Investments ist die Rendite. In einer Studie wurden diese Renditen von Aktie und Immobilien von 1980 bis 2015 verglichen. Hier kam der Autor zu dem Schluss, dass Immobilienpreise in dem Zeitraum jährlich um 4,1% gestiegen sind. Demgegenüber konnten Aktien im Schnitt 10% Jahresrendite erzielen. Hier „gewinnen“ Aktien eindeutig.

Hebel und Risiko

Ein Vorteil, der sich durch eine direkte Investition in Immobilien bietet, ist der „Hebeleffekt“. Darauf bin ich weiter oben eingegangen. Mit der dafür nötigen Aufnahme von Fremdkapital, geht allerdings auch ein Risiko einher. Gleichzeitig ist das direkte investieren in Immobilien mit viel Arbeit verbunden.
 
Was man nicht vergessen darf ist, dass eine Immobilie ein Klumpenrisiko darstellt. Meist stecken in ihr die gesamten Ersparnisse. Eine Diversifikation wird so schwieriger. Problematisch wird das vor allem dann, wenn die Immobilienpreise fallen.

Flexibilität

Aktien haben gegenüber Immobilien den Vorteil, dass sie flexibler sind. Man kann sie jederzeit kaufen und verkaufen. Der Verkauf einer Immobilie, kann sich über Monate oder gar Jahre ziehen. 
 
Abschließend lässt sich sagen, dass eine Investition in Immobilien Sinn machen kann. Für den „kleinen“ Privatanleger ist es vermutlich weniger ratsame direkt in Immobilien zu investieren. Dafür ist der zeitliche und finanzielle Aufwand vermutlich zu groß. Hier eignen sich REIT-ETFs meist besser. Gegenüber klassischen Immobilienfonds, haben diese den Vorteil, dass die Gebühren weit niedriger sind. 

Fazit

Nachdem wir Immobilien und Aktien gegenübergestellt haben, wird es Zeit für ein Fazit. Generell gilt, dass ein Investment immer zum Anleger passen muss. Es gibt viele Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren.

Wenn du wenig Arbeit haben möchtest, solltest du keine Immobilie kaufen. Falls du allerdings die Mühe auf dich nehmen möchtest, kannst du die Vorteile, die eine Immobilie bietet nutzen. Denke beispielsweise an den „Hebeleffekt“. 

Die Aufnahme von Fremdkapital, zum Kauf einer Immobilie bietet einige Chancen. Gleichzeitig, darf man das damit verbundene Risiko allerdings auch nicht unterschätzen. Ein gewisser Anteil an Eigenkapital ist bei der Finanzierung ratsam, weil man so bessere Konditionen bekommt.

Für die bequemeren Immobilien Anleger, gibt es die klassischen Immobilienfonds und REITs. Hier hat man nahezu keine Arbeit. Aufgrund der Gebühren, haben die klassischen Immobilienfonds oft hohe Kosten. Hier könnte sich ein Investment in einen REIT lohnen. Ich würde ich nicht nur in einen REIT, sondern in einen REIT-ETF investieren. So streut man sein Risiko besser.

Auch wenn Immobilien in den letzten Jahren eine recht gute Rendite erzielen konnten, hinken sie im langfristigen Vergleich deutlich den Aktien hinterher.

Für den klassischen Privatanleger, der nicht viel Arbeit mit seinen Investments haben möchte, kann sich eine indirekte Investition in Immobilien lohnen. So wird das Portfolio weiter diversifiziert. Den Großteil des Vermögens auf diese Weise zu investieren halte ich, aufgrund der überschaubaren Rendite, für keine gute Idee.

Was denkst du, über das investieren in Immobilien? Hast du in diese Anlageklasse investiert? – Ich freu mich auf dein Kommentar!

Liebe Grüße,
Philipp

Disclaimer: KEINE ANLAGEBERATUNG ODER EMPFEHLUNG: Die vom Autor dieses Artikels behandelten, ETFs, Fonds, und weitere Anlageformen, sind immer mit Risiken behaftet. Alle Texte sowie die Hinweise und Informationen stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung dar. Sie wurden nach bestem Wissen und Gewissen aus öffentlich zugänglichen Quellen übernommen. Alle zur Verfügung gestellten Informationen (Gedanken, Prognosen, Kommentare, Hinweise, Ratschläge, etc.) dienen allein der Bildung und der privaten Unterhaltung.

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Philipp

Philipp

Philipp ist Mitte 20 und am Ende seines Medizinstudiums. Er setzt sich schon seit mehreren Jahren mit den Themen Finanzen und Geldanlage auseinander. 2019 hat Philipp sich dazu entschlossen, einen Blog über diese Themen zu starten, um auch andere Menschen zu motivieren, ihre Finanzen in die eigenen Hände zu nehmen.

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Ich bin Mitte 20 und studiere Medizin. Auf meinem Blog findest alles rund um die Themen finanzielle Freiheit und Geldanlage!

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